Quantes cases hi ha en el rústic mallorquí?

Mallorca és un territori que tradicionalment se va estructurar entorn a nuclis urbans. La xarxa urbana de Mallorca es caracteritza per una gran ciutat, Palma, al sud, i un seguit de nuclis de població a la Part Forana. Tot i que la Serra de Tramuntana, per la seva geografia, presenti pobles on hi hagi cases més disperses sobre el seu territori, Mallorca ha estat una illa feta de pobles i barris densos. Una forma d’habitar plegats que sorgeix i perdura des de fa segles.

A aquests pobles, a partir dels anys 60 i 70, amb el boom turístic, se li sumen nous nuclis de població a la costa. Així, una costa fins llavors inhabitada es comença a construir: neixen els ports i cales com destí turístic, amb els seus hotels i urbanitzacions. Al mateix temps, els pobles comencen a créixer amb el creixement demogràfic de la població. Aquells vells petits pobles ara creixen en el seu entorn i veuen néixer grans nuclis turístics on abans sols hi havia dues cases de pescadors. La Mallorca urbana se transforma ràpidament.

S'Arenal, Port de Pollença i Pollença. Fotografies de Miquel Rosselló Xamena (CC BY-NC-ND 4.0)

Però aquí hi ha una història amagada, silenciada: la de la Mallorca rural.

I és que avui, les cases, arriben molt més enllà dels límits “urbans”, és a dir, d’allò que la llei preveu com construïble. La Mallorca real no és sols la construïda als pobles i als nuclis de la costa: és, també, la de la construcció en el sòl rústic.

Les finques a fora vila avui ja ocupen gran part de la nostra illa.

Gran part del sòl rural de Mallorca ha tingut una explosió de construccions que avui es destinen a habitatges, lloguer vacacional o segones residències.

Aquestes construccions són diverses. Van des de l’antiga possessió fins a l’actual construcció de “xalet” amb piscina i jardí, i moltes d’elles han estat construïdes sense comptar amb la llicència d’obres corresponent i contravenint la normativa urbanística. La seva alta concentració suposa un repte enorme per l’illa en termes de consum d’aigua, de mobilitat, d’increment de la fragilitat dels ecosistemes... No es poden fer front als reptes d’avui que té l’illa (sequeres, massificació turística, saturació de cotxes, manca de recursos naturals...) sense posar la mirada a aquestes cases. Ara bé, tampoc sense entendre que, al mateix temps, suposen un ingrés molt important per moltes famílies, ja sigui en forma de lloguer turístic o en la venta a estrangers de segones residències.

L'horta de Pollença. Fotografies de Miquel Rosselló Xamena (CC BY-NC-ND 4.0)

Mallorca ha passat de ser una illa estructurada entorn a nuclis urbans a una illa construïda sobre el rústic, en dispers. Un rústic, avui, de finques i piscines.

Total de cases en sòl rústic:

55.256

Considerem "casa" tot conjunt edificatori dins una parcel·la que conté mínim un habitatge. De tota manera, tal tenir en compte que moltes d'aquestes "cases" poden comptar amb més d'un habitatge. De tota manera, és més díficil de quantificar-ho amb les dades disponibles. Al mateix temps, hem exclòs de l'anàlisi aquelles construccions que formen part de "nuclis rurals" que figuren al Pla Territorial de Mallorca (PTM).

Determinar quantes cases varen ser construïdes amb o sense permís és una tasca complexa i requeriria anar cas per cas, comptant amb els expedients i les llicències de tots els ajuntaments de tota Mallorca. No obstant això, podem establir uns criteris generals pel sòl rústic comú no protegit que ens permetin acostar-nos a aquesta dada, amb una clara imprecisió.

Al 1976, amb el Real Decret 1346/1976, la Llei de Sòl remet als plans municipals perquè estableixin uns criteris on autoritzar cases unifamiliars en sòl rústic on “no existeixi possibilitat de formació de nucli de població”. Intentant donar sentit a aquest requeriment, és quan molts de municipis comencen a establir la idea de "parcel·la mínima" per construir cases en sòl rústic, enlloc de donar un aprofitament per construir en funció de la superfície que es tenia. En aquell moment, la parcel·la mínima es va establir habitualment (i no en tots els casos) a 7.000 o a 14.000 m² (una o dues quarterada), depenent del municipi. Així, podem entendre que aquelles cases en sòl rústic no protegit construïdes després de 1976 són potencialment informals si es troben a una parcel·la menor de 7.000 m² o de 14.000 m², acceptant que això sols pot ser una aproximació.

Parcel·les del sòl rústic comú de < 7.000 m² amb cases (1976-1997):

5.601 (10% de totes les cases en sòl rústic)

Parcel·les del sòl rústic comú de < 14.000 m² amb cases (1976-1997):

7.161 (13%)

Més clara és la situació per a les cases posteriors a 1997 que tenen una parcel·la més petita de 14.000 m². I és que, posteriorment, a la Llei 6/1997, del sòl rústic de les Illes Balears, es va establir un criteri més unificat i clar: per tota Mallorca només es podien construir cases en parcel·les de més de 14.000 m² com a mínim. Així, un segon criteri és dir que totes els cases amb parcel·les en sòl rústic comú menors de 14.000 m² i fetes posterior a aquesta data difícilment varen obtenir permís per poder-se construir.

Parcel·les de < 14.000 m² posterior a la Llei 6/1997, del sòl rústic de les Illes Balears:

12.616 (22,83%)

Total de cases en sòl rústic comú potencialment contràries a la normativa urbanística:

19.777 (35,8%)

Reiterem que cal tenir en compte que aquest és un càlcul conservador i cautelós en determinar què es pot considerar i què no es pot considerar “potencialment informal", ja que no té en compte la legalitat anterior al 1976 i, en posterioritat a aquest, no entra en el detall de com de restrictiu era cada municipi. Alhora, exclou les cases en sòl rústic protegit, que tenen una normativa encara més restrictiva. Per tant, aquesta dada ha de ser entesa com una aproximació molt general i no com una quantificació exacta.

En un context d’emergència climàtica i de fragilitat ecosistèmica, el territori més vulnerable de Mallorca es troba també construït. El sòl que el Pla Territorial de Mallorca considera protegit ha estat ocupat per habitatges i usos residencials que suposen un repte pel futur de l'illa. Paral·lelament, moltes zones inundables compten amb cases que, davant l’augment previst d’episodis extrems i pluges torrencials, quedaran cada vegada més exposades al risc. Aquesta realitat mostra com l’expansió urbanística en sòl rústic ha avançat sobre espais que haurien de ser clau per a l’adaptació climàtica, generant una tensió creixent entre un futur sostenible, possible al manteniment de la naturalesa, i la seva ocupació efectiva per construccions.

Avui el sòl rural ha adquirit una funció eminentment recreativa i turística, on les piscines i el lloguer vacacional ja no són un fenomen anecdòtic, sinó estructural. Ara bé, aquest ús turístic de les cases a fora vila també té una altra cara de la moneda, ja que moltes d'aquestes cases esdevenen un recurs econòmic important per a moltes llars. Paral·lelament, moltes d’aquestes construccions funcionen com a segones residències d’estrangers, intensificant la pressió sobre el territori. Això transforma el paisatge rural en un espai cada vegada més orientat al consum turístic.

Això transforma el paisatge rural en un espai cada vegada més orientat al consum turístic.

Història de les cases en sòl rústic: Com hem arribat fins aquí?

La presència de construccions en sòl rural a Mallorca no és homogènia, sinó que presenta una gran varietat de formes i usos. I això es deu en gran mesura a la història.

Cada una d’aquestes construccions reflecteixen no només canvis en les necessitats i usos del sòl al llarg de les dècades, sinó també en la concepció del territori i en les dinàmiques econòmiques, socials i culturals que han marcat Mallorca al llarg dels segles.

L'horta, Bóquer Petit i Can Seguinot: nuclis de cases rurals a Pollença. Fotografies de Miquel Rosselló Xamena (CC BY-NC-ND 4.0)

Possessions i Convents

Tot i ser una illa que s’estructura en nuclis de pobles des de fa segles, el sòl rural mai no ha estat desocupat de construccions i habitatges. De fet, han estat precisament les construccions en sòl rural les que, històricament, han donat vida i feina als pobles, convertint-se en el motor econòmic de l’illa. El cas més emblemàtic de construccions en sòl rústic són les possessions. Fruit de la divisió de la terra d’origen medieval i modern, les possessions són conjunts constructius dispersos sobre el sòl rural de l’illa que servien per a l’explotació agrícola i ramadera dels seus dominis. Les cases de possessió agrupaven diversos edificis, tant de caràcter residencial (com la casa dels senyors o propietaris i la casa dels amos, que arrendaven els terrenys i dirigien l’activitat econòmica), com d’ús agrícola (molins, cellers, tafones...). Aquest sistema agrícola va estructurar l’illa durant segles, mantenint-se actiu fins ben entrat el segle XIX i, en alguns casos, el segle XX.

Possessions de la finca de Galatzó (Fotografia de Rafael Ortega Díaz), La Trapa (Fotografia dAntoni Sureda) i Raixa (Fotografia de Rafael Ortega Díaz).

A banda, són nombrosos els convents, espais religiosos i monestirs repartits per tot Mallorca. Lligats a l’activitat religiosa —i sovint també agrícola—, molts d’aquests edificis es troben ubicats en sòl rústic i han tingut un paper rellevant en la història social i econòmica de l’illa. Altres oficis també van necessitar petites construccions fora de les viles de l’illa per residir-hi temporalment, lligades a feines del camp. És el cas, per exemple, de les cases dels carboners de la Serra, normalment situades al costat de la sitja on es feia el carbó.

La cartografia de l’època ja reflecteix la importància d’aquestes construccions. El mapa del Cardenal Despuig de 1785 ja remarca com aquestes edificacions es distribuïen per tota l’illa i constituïen el pilar fonamental de la propietat i del sòl mallorquí. Ara bé, aquest sistema canvia clarament amb la industrialització i, més endavant, amb la turistificació.

Mapa de Mallorca del Cardenal Despuig de 1785, replica de 1829. Clica sobre la imatge per ampliar-la.

Avui dia, moltes d’aquestes cases, possessions o antics convents encara es troben presents arreu de l’illa. Algunes possessions mantenen una modesta activitat agrícola o no s’han destinat a usos turístics, d’altres han estat abandonades. Ara bé, no són poques les que s’han reconvertit en hotels o agroturismes (Comassema, Can Guilló... entre moltes altres en serien exemples). També unes poques actuen com a museus o espais culturals, com és el cas de Raixa, propietat del Consell de Mallorca. Els convents i monestirs han seguit un camí similar de transformació d’usos. Alguns mantenen la seva activitat religiosa, sovint vinculada encara a l’hospedatge, però lligada a l’Església, tot i que amb una gestió en molts casos privada (el Puig de Pollença o Cura en podrien ser exemples). D’altres es destinen a usos culturals per al poble (Monti-sion de Porreres o Consolació de Sant Joan). De tota manera, també n’hi ha que s’han convertit en hotels, com Son Brull (Pollença).

Les primeres cases unifamiliars: Petits habitatges dedicats a explotacions agrícoles

Així, al llarg de l’època contemporània, la terra mallorquina havia abandonat el sistema de possessions anteriorment esmentat i s’havia anat parcel·lant gran part de les terres, passant a una divisió més minifundista. El sòl rústic tenia unes poques construccions petites, resultat de les famílies pageses ara propietàries dels petits terrenys. La majoria eren casetes d’eines o petits habitatges lligats a l’activitat agrícola, com les cases de figueral o de roters, depenent del cultiu. Eren cases sense grans luxes ni serveis que servien sols per passar-hi una petita època de l’any per poder conrear. La residència habitual solia ser al poble.

Cases de figueral i agrícoles encara existents a Can Seguinot (Pollença) i imatge d'arxiu dels anys 60 de Can Brullet (Siller, Pollença). Fotografies i arxiu personal i familiar de Miquel Rosselló Xamena (CC BY-NC-ND 4.0)

Totes aquestes construccions es feien seguint el costum o la necessitat de la terra. No és pràcticament fins a la Llei de sòl del 1956 que es regularitza clarament quin és l’aprofitament per habitatge permès en sòl rústic. Es permet, en aquell moment, construccions d’un metre cúbic per cada cinc metres quadrats de terreny.

Neixen les primeres regulacions urbanístiques de les cases a fora vila que avui tenim. Una regulacions, no sempre respectades.

La casa a fora vila se transforma

La gran explosió de cases en sòl rústic no arriben fins pràcticament el segon boom turístic, dels anys 80 fins entrats els 2000. És allà on moltes famílies propietàries de la terra ja no li donen un ús agrícola, però en canvi veuen un potencial ingrés amb el lloguer turístic o, degut a un increment de benestar, s’aventuren a poder construir una segona residència. És en aquest moment on la majoria de cases es construixen. Cases com les que coneixem avui: els xalets amb jardí i piscina.

Cases de l'Horta de Pollença, Can Seguinot, Vall d'en March i Camí de Colonya. Fotografies i arxiu personal i familiar de Miquel Rosselló Xamena (CC BY-NC-ND 4.0)

I seguim… fins a l’actualitat

Avui en dia, la construcció de cases en sòl rústic no s’ha aturat.

En els darrers anys, després de la crisi econòmica, i tot i unes mesures molt més restrictives amb les construccions del sòl rústic, moltes són les finques que es segueixen construint.

Les cases en sòl rústic no són una anomalia recent ni un error puntual del passat.

Són el resultat acumulat de segles de relació entre societat, economia i territori. Des de les possessions que sostenien el sistema agrari, passant per les petites construccions pageses lligades a la feina del camp, fins als xalets amb piscina orientats al mercat turístic, cada etapa ha deixat la seva empremta sobre la terra.

El problema no és tant que s’hagi construït en sòl rústic, sinó per què, per a qui i amb quines conseqüències. Allò que durant segles va estar vinculat a l’ús productiu i a la vida rural s’ha anat transformant en un bé d’inversió, de rendibilitat i de consum. El sòl rústic ha passat de ser un espai de treball i subsistència a convertir-se, massa sovint, en una extensió del mercat turístic i residencial. Les regulacions han arribat tard, han estat ambigües o s’han aplicat de manera desigual. Això ha generat un paisatge fragmentat, ple de contradiccions: cases que existeixen però no compten, activitats que impacten el territori però queden fora del relat oficial, i municipis obligats avui a gestionar un problema que s’ha construït durant dècades de silencis i permissivitats.

Entendre com hem arribat fins aquí és una condició necessària per poder decidir què volem que sigui el sòl rústic en el futur: un recurs col·lectiu limitat, un espai viu amb funcions socials, ecològiques i productives, o simplement el darrer escenari disponible per seguir creixent sense límits. La resposta a aquesta pregunta definirà, en bona mesura, el model d’illa que estam construint.