Mallorca ha passat de ser una illa estructurada entorn a pobles i ciutats a una illa també construïda sobre el rústic. Un rústic, avui, de finques i piscines. Ara bé, quantes cases hi ha al nostre rústic? I quin territori ocupen?
Mallorca és un territori que tradicionalment se va estructurar entorn a nuclis urbans. Tot i que la Serra de Tramuntana, degut a la seva orografia, presenti pobles on hi hagi cases més disperses sobre el seu territori, Mallorca ha estat una illa feta de pobles i barris densos. Una forma d’habitar plegats que sorgeix i perdura des de fa segles.
S'Arenal, Port de Pollença i Pollença. Fotografies de Miquel Rosselló Xamena (CC BY-NC-ND 4.0)
La xarxa urbana de Mallorca es caracteritza per una gran ciutat, Palma, al sud, i un seguit de nuclis de població coneguts com la Part Forana. A aquests pobles, a partir dels anys 60 i 70, amb el boom turístic, se li sumen nous nuclis de població costaners. Així, una costa fins llavors inhabitada es comença a construir: neixen els ports i cales com destí turístic, amb els seus hotels i urbanitzacions. Al mateix temps, els vells pobles comencen a créixer degut a un creixement demogràfic de la població. Aquells petits pobles creixen i veuen néixer grans nuclis turístics on abans sols hi havia dues cases de pescadors. Amb menys d'un segle, la Mallorca urbana se transforma.
Però aquí hi ha una història amagada i, fins i tot, silenciada: la de la Mallorca rural.
I és que avui, les cases, arriben molt més enllà dels límits “urbans”, és a dir, d’allò que la llei preveu com construïble. La Mallorca real no és sols la construïda als pobles i als nuclis de la costa: és, també, la de la construcció en el sòl rústic.
Agafem, per exemple, dos pobles del centre de Mallorca: Santa Margalida i Maria de la Salut. Aquests pobles, com molts altres de l'illa, han crescut molt en els últims anys, però no sols dins el poble: també a fora vila.
Santa Margalida (Vila). Font: Instituto Geográfico Nacional. Elaboració de Miquel Rosselló Xamena (CC BY-NC-ND 4.0)
Maria de la Salut. Font: Instituto Geográfico Nacional. Elaboració de Miquel Rosselló Xamena (CC BY-NC-ND 4.0)
Els dos nuclis de població, durant segles, han estat fortament lligats a l'agricultura. La gent vivia dins el poble, formant dos nuclis densos de població amb segles d'història. El sòl rústic, en molts casos, era el territori de les finques que donaven vida econòmica a aquests pobles, sense presència de construccions més enllà de les lligades a aquesta activitat més lligada a la terra.
Però, a mesura que l'agricultura ha anat perdent pes com a motor econòmic de l'illa, les finques (especialment les més properes al poble) han anat perdent la seva funció agrícola i s'han anat convertint en un territori on es construeixen cases, en segona residència o pels turistes.
Territori classificat com a sòl urbà de Maria de la Salut i Santa Margalida (Vila), delimitat en hexàgon de 200m2. Elaboració de Miquel Rosselló Xamena (CC BY-NC-ND 4.0)
Territori classificat com a sòl rural (no urbanitzable) de Maria de la Salut i Santa Margalida (Vila) que presenta alguna construcció d’habitatge en comparativa amb el seu sòl urbà, delimitat en hexàgon de 200m2. Elaboració de Miquel Rosselló Xamena (CC BY-NC-ND 4.0)
I així arribem a avui, on les finques a fora vila avui ja ocupen gran part de la nostra illa.
Gran part del sòl rural de Mallorca ha tingut una explosió de construccions que avui es destinen a habitatges, lloguer vacacional o segones residències.
Aquestes construccions són diverses. Van des de l’antiga possessió reformada fins a l’actual construcció de “xalet” amb piscina i jardí. Alhora, no són poques les edificacions que han estat construïdes sense comptar amb la llicència d’obres corresponent i contravenint la normativa urbanística. Tot plegat fa que aquestes cases suposin un repte enorme per l’illa en termes de consum d’aigua, de mobilitat, d’increment de la fragilitat dels ecosistemes... No es poden fer front als reptes d’avui que té l’illa (sequeres, massificació turística, saturació de cotxes, manca de recursos naturals...) sense posar la mirada a aquestes cases. Ara bé, tampoc sense entendre que, al mateix temps, suposen un ingrés molt important per moltes famílies i negocis, ja sigui en forma d'entrades del lloguer vacacional o en la venta a estrangers de segones residències.
L'horta de Pollença. Fotografies de Miquel Rosselló Xamena (CC BY-NC-ND 4.0)
Avui, al rústic de Mallorca podem trobar un total de
55.256 cases.
Considerem "casa" tot conjunt edificatori dins una parcel·la que conté mínim un habitatge. De tota manera, tal tenir en compte que moltes d'aquestes "cases" poden comptar amb més d'un habitatge. De tota manera, és més díficil de quantificar-ho amb les dades disponibles. Al mateix temps, hem exclòs de l'anàlisi aquelles construccions que formen part de "nuclis rurals" que figuren al Pla Territorial de Mallorca (PTM), ja que és una figura que, tot i estar en sòl rústic, té un règim urbanístic diferent que, fàcticament, és assimilable a l'urbanització i no a una "casa a fora vila".
La majoria d'aquestes cases es van construir a finals del segle passat, són de dimensions considerables i s'ubiquen a finques de dimensions més bé reduïdes.
De fet, l'any medià de construcció de totes elles és el 1996. Alhora, mentre que un pis o apartmanet, per exemple, sol rondar dels 80 als 100 m², la superífice mitjana de les cases en rústic és de 182,75 m².
Ara bé, no sols és important saber com és la casa, sinó també com és la finca on es troba, és a dir, la seva parcel·la.
De fet, una de les dades més rellevants per entendre el rústic és, sense dubte, la superfície de les seves parcel·les. A Mallorca, hi trobem una gran varietat: mentre que algunes cases es troben en parcel·les de grans dimensions —com passa especialment a les zones de la Serra—, d’altres es troben en parcel·les molt més petites. Una diversitat que no és casual i que té una importància cabdal: és precisament en funció dels metres quadrats de la parcel·la que la normativa determina si en un terreny rústic es pot construir un habitatge o no.
Així, el fet que, tot i la diversitat, predominin les parcel·lacions més bé petites ens pot ser d'indicador per veure quantes cases es troben fora de la normativa urbanística. I és que, avui, a Mallorca, la mediana de la superfície de parcel·la de les cases construïdes en sòl rústic és de 5.712 m². És a dir, menys d'una quartarada.
Determinar quantes cases varen ser construïdes amb o sense permís és una tasca complexa i requeriria anar cas per cas, comptant amb els expedients i les llicències de tots els ajuntaments de tota Mallorca. No obstant això, usant les dimensions de les parcel·les podem establir uns criteris generals pel sòl rústic general no protegit que ens permetin acostar-nos a aquesta dada.
Als anys 70 i 80, seguint la Llei del Sòl del 1975 i, després, del Real Decret 1346/1976, els municipis i els tribunals, mica en mica, van establint els criteris on autoritzar cases unifamiliars en sòl rústic on “no existeixi possibilitat de formació de nucli de població”. Intentant donar sentit a aquest requeriment, és quan molts de municipis comencen a introduir als seus plans la idea de "parcel·la mínima" per poder construir cases en sòl rústic, deixant de banda el que es feia abans: donar un aprofitament per construir en funció de la superfície que un tenia, sense mínim. Amb els anys, aquesta parcel·la mínima es va establir habitualment entre 7.000 o a 14.000 m² (una o dues quarterada), depenent del municipi. Així, podem entendre que aquelles cases en sòl rústic no protegit construïdes després de 1976 són potencialment informals si es troben a una parcel·la menor de 7.000 m² o de 14.000 m², acceptant que això sols pot ser una aproximació.
Parcel·les del sòl rústic general de < 7.000 m² amb cases (1976-1997):
4.612
Parcel·les del sòl rústic general de < 14.000 m² amb cases (1976-1997):
5.971
Més clara és la situació per a les cases posteriors a 1997, amb la Llei del sòl rústic de les Illes Balears.
Allà es va establir que, per tota Mallorca, només es podien construir cases en parcel·les de més de 14.000 m², com a mínim. Així, totes els cases amb parcel·les en sòl rústic general menors de 14.000 m² i posterior a aquesta data difícilment varen poder obtenir permís per poder-se construir.
Parcel·les de < 14.000 m² posterior a la Llei 6/1997, del sòl rústic de les Illes Balears:
9.846
Si tenim en compte aquestes circumnstàncies, el total de cases en sòl rústic general potencialment contràries a la normativa urbanística és de
15.817 (el 51.1% de les cases en sòl rústic general)
Així, fins i tot fent un càlcul conservador i sols mirant al sòl on la norma sí permetria més clarament construir cases unifamiliars, més de la meitat de les que hi ha avui dia ho han fet en condicions potencialment contràries a la normativa urbanística.
Reiterem que cal tenir en compte que aquest és un càlcul conservador i cautelós en determinar què es pot considerar i què no es pot considerar “potencialment informal", ja que no té en compte la legalitat anterior al 1976 i, en posterioritat a aquest, no entra en el detall de com de restrictiu era cada municipi. Alhora, exclou les cases en territoris on avui ens trobem amb un sòl rústic protegit (per mínima que sigui aquesta restricció), que tenen una normativa encara més restrictiva (i que, per tant, s'esperaria més cases en situació contrària a la normativa). Per tant, aquesta dada ha de ser entesa com una aproximació.
A més, en un context d’emergència climàtica i de saturació de recursos, el territori més vulnerable de Mallorca es troba també construït.
El sòl que el Pla Territorial de Mallorca considera protegit ha estat ocupat per habitatges i usos residencials que suposen un repte pel futur de l'illa, ja que són els espais que, en el futur, ens han de permetre comptar amb una naturalesa conservada i rica. Paral·lelament, moltes zones inundables compten amb cases que, davant l’augment previst d’episodis extrems i pluges torrencials, quedaran cada vegada més exposades al risc.
Aquesta realitat mostra com l’expansió urbanística en sòl rústic ha avançat sobre espais que haurien de ser clau per a l’adaptació climàtica del futur que ens ve, generant una tensió creixent entre com manteni la nostra naturalesa i, al mateix temps, en fem una ocupació efectiva amb construccions i habitatges.
Posem Pollença com exemple, un dels pobles amb més presència de cases en sòl rústic. Situat en un entorn privilegiat, entre la Serra i el mar, moltes d'aquestes edificacions s'han situat en espais naturals de gran valor ecològic o en els llits dels torrents, espais que funcionen com a canals naturals d’evacuació d’aigua durant episodis de pluges intenses.
Cases en zones inundables i en espais protegits pròxims al Torrent de Sant Jordi, pel seu pas per Pollença, en hexàgons de 200m2. Elaboració de Miquel Rosselló Xamena (CC BY-NC-ND 4.0)
Essent Pollença un dels punts més plujosos de l'illa, aquesta localització pot exposar aquestes cases a riscos d’inundació importants. Tot plegat ens hauria d'obligar a repensar la seva ubicació i a intervenir-hi decididament, per evitar les conseqüències catastròfiques que pot portar.
Orotofoto de les cases en zones inundables (en blau) i en espais protegits pròxims al Torrent de Sant Jordi i Sant Miquel, pel seu pas per Pollença. Font: Instituto Geográfico Nacional i Catastre. Elaboració de Miquel Rosselló Xamena (CC BY-NC-ND 4.0)
El nord de l'illa no és una excepció. Són molts els punts de Mallorca que presenten aquest repte: com fer front a habitatges en zones cabdals pel futur ambiental de l'illa?
Avui en dia tenim 7.965 cases en sòl altament protegit*, el 14,41% del total del sòl rústic. Si sumem també les cases que tenen qualque tipus de protecció local, arribem a les 10.440, un 19% dels habitatges en rústic de l'illa.
Al mateix temps, 5.066 cases es troben en zones inundables, el 9.17% de les cases en rústic.
*S’entén per cases en territori altament protegit tot aquell que el Pla Territorial prohibeix tota construcció de casa unifamiliar (AANP, ANEI, ARIP-B i APT) o totes aquelles cases en parcel·les més petites de 50.000 m2 de les ARIP i SRG-F. No té en compte els paisatges protegits a nivell local, que també poden tenir presència de cases (i és especialment important a determinats punts de la Serra). Tampoc comptabilitza cases en Àrees d'Interès Agrícola o altres figures de protecció.
Així, considerant la regulació actual sobre el sòl protegit i el sòl rústic general, 40.574 cases (73,13% del total) no complirien amb la normativa si es construïssin avui.
Al sòl rústic, les piscines i el lloguer vacacional ja no són un fenomen anecdòtic.
Avui, el nostre paisatge rural es troba cada vegada més orientat al consum turístic i recreatiu. Ara bé, aquest ús turístic, sigui en forma de lloguer de cases o de segona residència d'estrangers, també té una altra cara de la moneda, ja que moltes d'aquestes cases esdevenen un recurs econòmic important per a moltes llars i sectors. Però on es situen? I quantes cases són?
La costa de Santanyí és una de les zones amb més presència de lloguer vacacional en sòl rústic. La seva ubicació privilegiada, entre la costa i el poble, ha afavorit que moltes cases s’hi construïssin amb un ús principalment recreatiu.
Cases llogades al turisme a plataformes web (hexàgons delimitats) en relació amb el total de construccions en sòl rústic (hexàgons taronges) a la costa de Santanyí. Elaboració de Miquel Rosselló Xamena (CC BY-NC-ND 4.0)
Així, de Cala Llombards a Cala d'Or, podem veure un exemple clar d'aquest fenomen: una zona propera al mar que s'ha anat urbanitzant sobre el seu sòl rústic, destinant a aquestes cases un ús recreatiu, sigui aquest de segones residències o pel lloguer al turista. D'aquesta manera, moltes famílies s'han pogut fer o la seva casa d'estiu o tenir uns ingressos extres al llarg de l'any.
Orotofoto de les cases en sòl rústic que es lloguen al turisme (punts en blanc) a la costa de Santanyí, entre Cala Llombards i Cala Figuera. Font: Instituto Geográfico Nacional, Insideairbnb i Catastre. Elaboració de Miquel Rosselló Xamena (CC BY-NC-ND 4.0)
Si mirem a tota Mallorca, i usant les dades de les plataformes web de lloguer vacacional, a dia d'avui, 7.831 cases del sòl rústic es dediquen al lloguer vacacional (un 14.17% del total).
En molts municipis aquesta proporció és encara més elevada. A Pollença, per exemple, el 63,3% de les cases situades en sòl rústic es destinen al lloguer turístic. A altres pobles com Búger, Alcúdia o Ariany, aquesta xifra també és molt significativa i supera el 30%.
Una altra manera de mirar quantes cases tenen un ús recreatiu és comptabilitzar les piscines existents en sòl rústic.
La Vall de Sóller n’és un bon exemple, de com cada cop les piscines guanyen terreny. Històricament vinculada al cultiu de cítrics, avui el paisatge rural mostra també una notable dispersió d’habitatges en sòl rústic. Amb les piscines podem veure com molts d’aquests presenten actualment un ús recreatiu o turístic.
Cases amb piscina a la Vall de Sóller, en hexàgons de 200m2. Elaboració de Miquel Rosselló Xamena (CC BY-NC-ND 4.0)
Orotofoto de les cases en sòl rústic amb piscina (en blau) a un punt de l'Horta de Sóller. Font: Instituto Geográfico Nacional i Catastre. Elaboració de Miquel Rosselló Xamena (CC BY-NC-ND 4.0)
La presència de piscines en els entorns rurals de Mallorca és, per tant, cada vegada més significativa. A dia d’avui, ja hi ha 22.587 cases que disposen de piscina, el 40% del total de Mallorca.
De fet, 19 dels 53 municipis de l'illa tenen més del 40% de les cases en sòl rústic amb piscina i a municipis com Pollenca, Artà, Santanyí o Ses Salines ja és més de la meitat dels habitatges en rústic.
Ara bé, com hem arribat fins aquí?
La presència de construccions en sòl rural a Mallorca no és homogènia, sinó que presenta una gran varietat de formes i usos. Això es deu, en gran mesura, a la seva història.
Cada una d’aquestes construccions reflecteix no només canvis en les necessitats de la gent al llarg del temps, sinó també canvis en la concepció del territori i en les dinàmiques econòmiques, socials i culturals que han marcat Mallorca a cada canvi d'era.
L'horta, Bóquer Petit i Can Seguinot: nuclis de cases rurals a Pollença. Fotografies de Miquel Rosselló Xamena (CC BY-NC-ND 4.0)
Possessions i Convents
Tot i ser una illa que s’estructura en nuclis de pobles des de fa segles, el sòl rural mai no ha estat desocupat de construccions i habitatges. De fet, han estat precisament les construccions en sòl rural les que, històricament, han donat vida i feina als pobles, convertint-se en el motor econòmic de l’illa. El cas més emblemàtic de construccions en sòl rústic són les possessions. Fruit de la divisió de la terra d’origen medieval i modern, les possessions són conjunts constructius dispersos sobre el sòl rural de l’illa que servien per a l’explotació agrícola i ramadera dels seus dominis. Les cases de possessió agrupaven diversos edificis, tant de caràcter residencial (com la casa dels senyors o propietaris i la casa dels amos, que arrendaven els terrenys i dirigien l’activitat econòmica), com d’ús agrícola (molins, cellers, tafones...). Aquest sistema agrícola va estructurar l’illa durant segles, mantenint-se actiu fins ben entrat el segle XIX i, en alguns casos, el segle XX.
Possessions de la finca de Galatzó (Fotografia de Rafael Ortega Díaz), La Trapa (Fotografia dAntoni Sureda) i Raixa (Fotografia de Rafael Ortega Díaz).
A banda, són nombrosos els convents, espais religiosos i monestirs repartits per tot Mallorca. Lligats a l’activitat religiosa —i sovint també agrícola—, molts d’aquests edificis es troben ubicats en sòl rústic i han tingut un paper rellevant en la història social i econòmica de l’illa. Altres oficis també van necessitar petites construccions fora de les viles de l’illa per residir-hi temporalment, lligades a feines del camp. És el cas, per exemple, de les cases dels carboners de la Serra, normalment situades al costat de la sitja on es feia el carbó.
La cartografia de l’època ja reflecteix la importància d’aquestes construccions. El mapa del Cardenal Despuig de 1785 ja remarca com aquestes edificacions es distribuïen per tota l’illa i constituïen el pilar fonamental de la propietat i del sòl mallorquí. Ara bé, aquest sistema canvia clarament amb la industrialització i, més endavant, amb la turistificació.
Mapa de Mallorca del Cardenal Despuig de 1785, replica de 1829. Clica sobre la imatge per ampliar-la.
Avui dia, moltes d’aquestes cases, siguin possessions o antics conventsm encara es troben presents arreu de l’illa. Algunes possessions mantenen una modesta activitat agrícola, d’altres han estat abandonades. Ara bé, no són poques les que s’han reconvertit en hotels o agroturismes (Comassema o Can Guilló, entre moltes altres, en serien exemples). També n'hi ha que actuen com a museus o espais culturals, com és el cas de Raixa, propietat del Consell de Mallorca. Pel que fa als convents, alguns mantenen la seva activitat religiosa, sovint vinculada encara a l’hospedatge (el Puig de Pollença o Cura en podrien ser exemples). D’altres es destinen a usos culturals per al poble (Monti-sion de Porreres o Consolació de Sant Joan). De tota manera, també n’hi ha que s’han convertit en hotels, com Son Brull (Pollença).
Les primeres cases unifamiliars: Petits habitatges dedicats a explotacions agrícoles
Així, al llarg de l’època contemporània, la terra mallorquina hva anar abandonant el sistema de possessions anteriorment esmentat i se va parcel·lar, passant a una divisió més minifundista. El sòl rústic veia amb això l'arribada d'unes poques construccions petites, resultat de les famílies pageses, ara propietàries de les finques. La majoria eren casetes d’eines o petits habitatges lligats a l’activitat agrícola, com les cases de figueral o de roters, depenent del cultiu. Eren cases sense grans luxes ni serveis que servien sols per passar-hi una petita època de l’any per poder conrear. La residència habitual solia ser al poble.
Cases de figueral i agrícoles encara existents a Can Seguinot (Pollença) i imatge d'arxiu dels anys 60 de Can Brullet (Siller, Pollença). Fotografies i arxiu personal i familiar de Miquel Rosselló Xamena (CC BY-NC-ND 4.0)
Totes aquestes construccions es feien seguint el costum o la necessitat de la terra. No és pràcticament fins a la Llei de sòl del 1956 que es regularitza clarament quin és l’aprofitament per habitatge permès en sòl rústic. Es permet, en aquell moment, construccions d’un metre cúbic per cada cinc metres quadrats de terreny. Neixen, així, les primeres regulacions urbanístiques sobre les cases a fora vila que avui tenim. Unes regulacions no sempre respectades.
Ortofoto del 1956 sobre l'Horta de Pollença, assenyalant la poca presència de cases que tenim cartografiades amb la primera imatge àeria registrada a l'illa de Mallorca. Font: Instituto Geográfico Nacional. Elaboració de Miquel Rosselló Xamena.
La casa a fora vila se transforma
La gran explosió de cases en sòl rústic no arriben fins pràcticament el segon boom turístic de l'illa, dels anys 80 fins entrats als 2000. És allà on moltes famílies propietàries de la terra ja no li donen un ús agrícola, però en canvi veuen un potencial ingrés amb el lloguer turístic o, degut a un increment de benestar, s’aventuren a poder construir una segona residència. És en aquest moment on la majoria de cases es construixen. Cases com les que coneixem avui: els xalets amb jardí i piscina.
Aquestes cases canviaran amb el temps. Als 90s, la demanda de segones residències per part d’estrangers va fer que moltes d’aquestes cases es destinassin a aquest ús, intensificant la pressió sobre el territori. Paral·lelament, el lloguer turístic va començar a ser un fenomen cada vegada més estructural amb el sorgiment de les plataformes web de comercialització, ja passat els anys de la crisi econòmica del 2008.
Cases de l'Horta de Pollença, Can Seguinot, Vall d'en March i Camí de Colonya. Fotografies i arxiu personal i familiar de Miquel Rosselló Xamena (CC BY-NC-ND 4.0)
Ortofoto del 1984 sobre l'Horta de Pollença, on es veu la forta construcció d'aquells anys. Font: Instituto Geográfico Nacional. Elaboració de Miquel Rosselló Xamena.
I seguim… fins a l’actualitat
Avui en dia, la construcció de cases en sòl rústic no s’ha aturat.
En els darrers anys, i tot i unes mesures molt més restrictives amb les construccions del sòl rústic, moltes són les finques que es segueixen construint.
Ortofoto actual sobre l'Horta de Pollença, un dels espais del rústic amb més presència de cases de Mallorca. Font: Instituto Geográfico Nacional. Elaboració de Miquel Rosselló Xamena.
Les cases en sòl rústic no són una anomalia recent ni un error puntual del passat.
Són el resultat acumulat de segles de relació entre societat, economia i territori. Des de les possessions que sostenien el sistema agrari, passant per les petites construccions pageses lligades a la feina del camp, fins als xalets amb piscina orientats al mercat turístic, cada etapa ha deixat la seva empremta sobre la terra.
El problema no és tant que s’hagi construït en sòl rústic, sinó per què, per a qui i amb quines conseqüències. Allò que durant segles va estar vinculat a l’ús productiu i a la vida rural s’ha anat transformant en un bé d’inversió, de rendibilitat i de consum. El sòl rústic ha passat de ser un espai de treball i subsistència a convertir-se, massa sovint, en una extensió del mercat turístic i residencial. Les regulacions han arribat tard, han estat ambigües o s’han aplicat de manera desigual. Això ha generat un paisatge fragmentat, ple de contradiccions: cases que existeixen però no compten, activitats que impacten el territori però queden fora del relat oficial, i municipis obligats avui a gestionar un problema que s’ha construït durant dècades de silencis i permissivitats.
Entendre com hem arribat fins aquí és una condició necessària per poder decidir què volem que sigui el sòl rústic en el futur: un recurs col·lectiu limitat, un espai viu amb funcions socials, ecològiques i productives, o simplement el darrer escenari disponible per seguir creixent sense límits. La resposta a aquesta pregunta definirà, en bona mesura, el model d’illa que estam construint.
